楼市撒下“天罗地网”!6天内住建部连发2条指令,房产税或将落地

 行业动态     |      2020-04-24 09:59

说白了,我们的经济周期好坏,各行各业的景气度如何,全看房地产的脸色,上游的原材料、钢筋水泥,中游的工程机械、挖掘机、施工装备,下游的家具、家电、五金装修,全都跟房子有关。

有专家做过测算,早在2017年,全国房地产市值已经逼近300万亿元,是GDP的4倍左右,是股市市值的6倍,3年时间过去了,鉴于每年17亿平米的销售面积,房地产行业在经济活动的地位,依然在持续提升。

房地产能够带动各行各的发展,这一点毋庸置疑,但我们也看到了不少弊端在涌现,比如房产高度金融化所带来的“投机情绪泛滥”。

以2019年为例,从40个典型城市土地出让金收入来看,2019年达到了28609.1亿元,同比增长18.6%。

其中,杭州、上海、广州、北京和南京五个城市土地出让金排名位居前五位,这5个城市的土地出让金总额合计超过9400亿元。

只有源源不断的卖地收入,才能带动当地城市基建的更新,长此以往,每个城市都把“卖地——招拍挂——盖房子”当做重要收入来源,房地产一家独大的地位更加强化。

按照克而瑞发布的数据,以住户中长期消费贷款占GDP比重测算居民购房杠杆率,不难发现居民购房杠杆率直线提升。

居民购房杠杆率从10%升至20%花费了将近10年时间,而杠杆率从20%以下升至30%,只需2015年至2018年短短4年时间,到了2019年,居民购房杠杆率已升至34%。

表面上看34%并不高,但如果换一种计算方式,按经济学家李奇霖之前的统计,把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入,结果有点夸张:目前居民杠杆率高达105%,比美国、日本还高,与法国持平。

拿最近6天时间来说,在4月13日、4月16日,高层连发2条消息,向楼市撒下了一张“天罗地网”。

4月16日,住建副部长黄艳介绍,自2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,去年各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。2020年,各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。

对比去年1.9万个老旧小区,相当于增加了1倍有余,根据介绍,需要改造的2000年以前建成的老旧小区的量大概有30亿平方米,此外2000年之后建成的一些小区也有改造需要。

原住建部副部长仇保兴曾测算过,老旧小区改造的市场空间或达5万亿,有专家称,若按5年改造期来计算,预计每年可贡献1万余亿投资额!

每年1万多亿的投资额,未来还会逐年增长,想象一下,在不用大拆大建的前提下,基建、工程设备、施工人员、设计、物业企业、改造后居民的自发装修、建材、电梯、停车设施,整个房地产产业链都会被带动,可以视为1998年房改以来楼市最大的一次转变。

对各个城市来说,卖地所带来的收入毕竟不可持续,新城区的扩张不是那么容易一蹴而就的,大拆大建出让土地用以支撑基建,一旦人口流入不及预期,大量空置住宅、写字楼、商办楼出现,这种方式就不可能长久。

用“旧改”接替“棚改”,不会影响当地房价的波动,又能置换出大量的改善置业需求,从而带来上下游产业链的投资,改善当地居民的生活条件,可以说是一石多鸟。

《意见》要求,建立健全楼盘数据。市、县住房和城乡建设部门应按规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表。

楼盘表是房屋信息基础数据库,是实施房屋交易合同网签备案,开展房屋交易、使用和安全管理的基础。楼盘表应包含房屋坐落、房屋编码等房屋基础数据。

请注意:在推进全国一张网建设中,《意见》提到各地应当建立以房屋网签备案数据为基础的房地产市场监测体系,为房地产市场调控提供数据支撑和决策依据。

网签即时备案可以看做是具体措施,而推进全国一张网的建设,可以视为是未来的目标,关键就在于“为调控提供数据支撑和决策依据”这句话。

众所周知,房地产税年年都在提,年年却不能顺利落地,原因就在于我国的住房联网系统还不完善,虽然每个人名下的房子都很清晰,但不少人利用假离婚、代持等各种手段规避。

很多开发商和中介还有更名卖号的行为,尤其是部分投机客利用网签备案的时间差做“并发贷款买房”,错综复杂的市场环境下,只有先把房屋登记的情况给摸清,才能顺利实施房产税。

在去年11月份,《关于开展第七次全国人口普查的通知》指出,决定于2020年11月1日起正式开展第七次全国人口普查。

普查的内容有姓名、性别、年龄、受教育程度、行业、职业、迁移流动、婚姻生育、死亡、住房情况等。

注意,住房情况也是此次人口普查的重点之一,也就是说,“查人”与“查房”将同步进行。

此前据第一财经报道,住建部正牵头制订全国统一的房屋交易网签合同示范文本,内容包括:房屋坐落、总层数、所在层数、结构、面积、户型、朝向、规划用途、容积率、建成年份、卧室和卫生间数量、成交价格,土地权属性质、使用年限,车库、电梯等信息。

不管是查房、查人、网签即时备案、150城房屋备案联网,都是为了推进房屋监控体系的完善,从而为房产税的实施进行“铺垫”,尽管最近两年落地的可能性并不大,但这并不妨碍房产税的持续推进。

住建部发出这2条指令,“旧改”是为了开拓未来的房地产市场空间,开辟新的行业蓝海,告别卖地的“路径依赖”,而房产税的准备工作,则是为了抑制楼市里的投机情绪,让老百姓实现“居者有其屋”,空置的住房能够“物尽其用”,良苦用心的背后,这些措施也是房地产市场日益走向成熟的标志。




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